原状回復費用でお客さんと揉める？トラブルを起こさないため注意点

賃貸物件を退去するとき、入居者には原状回復する義務が発生します。このとき原状回復にかかった費用をオーナーとお客さんのどちらが負担するのか、トラブルになることがよくあります。本記事では、できる限り揉め事を起こさず、契約を終了させたいオーナーさんに向けて、原状回復費用をめぐって起こるトラブルを未然に防ぐ方法をお伝えします。

原状回復費用の負担分は特に揉めやすい

原状回復費用に関するトラブル相談は年間1万3,000件～4,000件ほど寄せられており、賃貸借契約に関するトラブル全体の中で約４割を占めています。主なトラブルの相談事例は以下のとおりです。

・敷金を超えた修繕費用を請求された
・高額のクリーニング代を請求された
・入居前からあった傷が「最近できたものだ」と主張されて修繕費用を請求された

国土交通省が作成した「原状回復工事をめぐるトラブルとガイドライン」によると、長く住んでいれば当然できてしまう部屋の傷みや汚れは、すべてオーナーが負担することになっています。つまりお客さん側の不注意でできた傷でないなら、修繕費用を負担する必要はないのです。

それにも関わらずトラブルの相談件数が多いのには理由があります。アパートやマンションなどの賃貸物件に住むときは、基本的に長期にわたって住み続けることがほとんどです。退去するときには契約を結んでから相当な時間が経過しているため、老朽化による傷なのか不注意による傷なのか、証拠となる記録がない限りは客観的な判断が難しくなります。

そのほかにもオーナーが提示した金額や修繕の範囲にお客さんが納得できなくて揉めごとに発展してしまうということも、トラブルになりやすい理由としてあげられます。

国土交通省のガイドラインに沿った説明が必須

前述したように原状回復費用の負担は、退去の際にオーナーとお客さんの間で起こりやすいトラブルです。そこで国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めました。ガイドラインによれば、お客さんが普通に日常生活を送っているだけで生じてしまった傷や汚れの修繕費用は、毎月の賃料に含まれているため負担する必要がないということになります。

例えば、日光による畳のヤケや壁紙の変色などは、長く住んでいたらどうしても傷んでしまう部分でしょう。また、テーブルやソファを置いたときの凹みあとも、普通に生活していたら不可抗力で生じてしまう傷です。こういった普通に住んでいるだけで起こりうる傷や汚れは、お客さんが費用を負担する必要はありません。

ただし、お客さん側に故意や過失があった場合は、修繕費用を支払う必要があります。たとえばタバコのヤニによる壁紙の変色や、掃除をおろそかにしていたために生じたカビや汚れは、お客さんの責任となるので注意しましょう。このガイドラインは原状回復費用の負担範囲を決定するうえでのラインとなっているので、ガイドラインに記載されている実例を参考にしてお客さんに説明するとよいでしょう。しかし、修繕費用のほぼすべてをオーナーが負担すると、オーナーが負担する額が大きくなってしまいます。

そこでオーナーの負担を減らすために、本来オーナーが負担するべき費用を、お客さんに負担してもらうことが特約でできるようになっています。もちろんこれには契約自由の原則に基づいて、双方の合意が必要です。たとえば部屋のクリーニング代は、原則としてオーナーが負担すべきものですが、特約でお客さんが負担するケースがよくあります。あとでクレームを受けないように、契約時にしっかり説明して納得してもらいましょう。

トラブルを未然に防ぐ方法

双方が気持ちよくスムーズに賃貸借契約を終了させるためには、なるべく原状回復工事の段階で揉めたくないものです。そのためにも、トラブルを未然に防ぐ対策をとらなくてはいけません。ここでは、揉めごとを起こさないために抑えておくべきポイントをご紹介します。

ガイドラインの確認リストを活用する

国土交通省のガイドラインには、「入退去時の物件状況および原状回復確認リスト」が記載されています。部屋ごとに入居時の状況や退去時の状況を細かく記録することができます。このリストを活用して、入退去時の物件状況を借主と貸主が一緒に確認するとよいでしょう。

入居時の状況を画像に残す

確認リストと併用して、入居時の物件状況を写真に残しておくことをおすすめします。入居時の画像が残っていれば、退去時に物件の状況を調べられます。一目で退去時の劣化具合が分かるので、もし修繕費用が発生したとしてもお客さんが納得してくれる可能性が高くなり、トラブル防止につながります。

契約書に負担ルールを明記する

確認リストや画像を使って、借主と貸主の双方で確認が終わったら、原状回復費用の負担割合についてはっきりさせておく必要があります。特約がある場合もきちんとお客さんに説明し、合意を得た後で契約書に明記するようにしましょう。

まとめ

原状回復工事にかかる費用は、お客さんとの間でトラブルになりやすいので注意が必要です。国土交通省が作成したガイドラインを参考にしつつ、双方が納得したうえで契約するようにしましょう。退去するときになって「言った言わない」と揉めることがないよう、お客さんにどこまでの費用負担を求めるのかは、事前にしっかり説明することが大切です。その際、オーナーとお客さんの間で取り決めた負担割合は、契約書に詳しく明記することでのちのちトラブルに発展することを防げます。

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